Soziale Erhaltungssatzung Milieuschutzsatzung

Die soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) ist ein städtebauliches Instrument aus dem Baugesetzbuch (§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB). Das soziale Erhaltungsrecht verfolgt ausschließlich städtebauliche Ziele und begründet keinen direkten individuellen Mieterschutz. Mit dem sozialen Erhaltungsrecht soll die Wohnbevölkerung in einem Erhaltungsgebiet vor Verdrängungsprozessen geschützt werden, die vor allem durch bestimmte bauliche Modernisierungsmaßnahmen an Wohngebäuden und Wohnungen verursacht werden. Zu solchen baulichen Maßnahmen zählen zum Beispiel:

• besonders aufwändige, wohnwerterhöhende Modernisierungsarbeiten (zum Beispiel Luxusmodernisierungen),
• die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnräumen/Wohnungen,
• die Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe oder Ferienwohnungen und
• der Abriss von Wohngebäuden.

Mit dem Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung sollen unter anderem Modernisierungen sozial verträglich und behutsam umgesetzt werden, um nachbarschaftliche Stabilität zu sichern und damit negative städtebauliche Folgen zu vermeiden. Zu diesen zählen beispielsweise eine Veränderung der Nachfrage nach öffentlicher Infrastruktur, wie Kindertagesstätten oder Schulen, oder der Wohnraumversorgung sein.

Mit dem Stadtratsbeschluss 0238/2021 vom 10. Februar 2021 wurde die Verwaltung beauftragt, gutachterlich zu prüfen, wo die Voraussetzungen für eine soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) in der Mainzer Innenstadt gegeben sind und dabei insbesondere die Stadtteile Mainz-Neustadt und Mainz-Altstadt in den Blick zu nehmen.

Der erste Verfahrensschritt zur Prüfung der Voraussetzungen für eine soziale Erhaltungssatzung ist die vorbereitende Untersuchung (Grobscreening), welche von Juni 2023 bis Mai 2024 mit Hilfe des Gutachterbüros "Landesweite Planungsgesellschaft mbH (LPG mbH)" aus Berlin in ausgewählten Bereichen der Mainzer Neustadt, Altstadt und Oberstadt durchgeführt wurde. Hierfür wurden die Anwendungsvoraussetzungen Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungspotenzial und die Veränderungsbewegungen anhand eines Indikatorensystems geprüft. Ergänzend wurde mittels einer Ortsbegehung die Bau- und Nutzungsstruktur analysiert, um bereits Bereiche auszuschließen, welche für ein Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung grundsätzlich nicht in Frage kommen (unter anderem unbewohnte Blöcke, Wohnungsneubauten, Grün- und Freiflächen, Flächen für Handel, Dienstleistungen, Gewerbe, Industrie, Gemeinbedarf). Im Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung wurden zwei Verdachtsgebiete "Mainz-Neustadt und Mainz-Altstadt-Nord" und "Mainz-Altstadt-Süd" bestimmt, für welche die Durchführung einer vertiefenden Untersuchung empfohlen wurde.

Am 15. Mai 2024 hat der Stadtrat für die Verdachtsgebiete "Mainz-Neustadt und Mainz-Altstadt-Nord" sowie "Mainz-Altstadt-Süd" je einen Aufstellungsbeschluss für eine soziale Erhaltungssatzung gefasst.

Der zweite, aktuelle Verfahrensschritt ist die vertiefende Untersuchung für die beiden ermittelten Verdachtsgebiete (Untersuchungsgebiete). Die Anwendungsvoraussetzungen werden detaillierter geprüft, um insbesondere Rechtssicherheit im potenziellen Vollzug der Satzung zu schaffen. Mit der vertiefenden Untersuchung werden die Wirkungszusammenhänge zwischen dem Gebäude- und Wohnungsbestand, dem lokalen Wohnungsmarkt, dem Angebot und der Nachfrage nach sozialer Infrastruktur sowie der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den beiden Untersuchungsgebieten ermittelt. Bei Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen und städtebaulicher Gründe, die die Erhaltung der Zusammensetzung der Bevölkerung erforderlich machen, da ansonsten negative städtebauliche Folgen zu befürchtet sind, wird der Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung empfohlen.

Die beiden Untersuchungsgebiete "Mainz-Neustadt und Mainz-Altstadt-Nord" sowie "Mainz-Altstadt-Süd" waren zuvor in einer vorbereitenden Untersuchung ("Grobscreening") in ausgewählten Gebieten der Mainzer Neustadt, Altstadt und Oberstadt ermittelt worden. Um den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung rechtssicher zu begründen, ist unter anderem eine repräsentative Haushaltsbefragung in den beiden Untersuchungsgebieten "Mainz-Neustadt und Mainz-Altstadt-Nord" sowie "Mainz-Altstadt-Süd" erforderlich. Diese Haushaltsbefragung wird vom 20. Januar bis 16. Februar 2025 durchgeführt. Durch die Teilnahme möglichst vieler Bewohnerinnen und Bewohner sollen Informationen zur Wohn- und Lebenssituation ermittelt werden.

Mit der Untersuchung hat die Landeshauptstadt Mainz die Landesweite Planungsgesellschaft mbH (LPG mbH) aus Berlin beauftragt. 10.000 zufällig ausgewählte Haushalte aus den beiden Untersuchungsgebieten erhalten Mitte Januar einen Fragebogen, der schriftlich oder online ausgefüllt werden kann. Die entsprechende Webseite und ein Zugangscode sind auf dem Fragebogen zu finden. Die Teilnahme an der Befragung ist freiwillig, die Angaben werden anonymisiert.

Mit der Befragung werden

• haushaltsbezogene Daten (zum Beispiel Haushaltsgröße, Wohndauer und Wohnzufriedenheit),
• wohnungsbezogene Informationen (zum Beispiel Wohnungsgröße, Ausstattung und Miethöhe) und
• nachbarschaftsbezogene Aspekte (zum Beispiel die Nutzung von sozialen Einrichtungen sowie das nachbarschaftliche Zusammenleben) erhoben.

Die Landeshauptstadt Mainz bietet im Zeitraum der Haushaltsbefragung gemeinsam mit der LPG mbH am 11. Februar 2025 von 19 Uhr bis 20.30 Uhr eine Informationsveranstaltung für Bürgerinnen und Bürger im Großen Saal des Wolfgang-Capito-Hauses (Gartenfeldstraße 13-15, 55118 Mainz) an. Der Einlass beginnt um 18.30 Uhr. Hier können sich die Bürgerinnen und Bürger über die Vorgehensweise der vertiefenden Untersuchung, die Haushaltsbefragung, Möglichkeiten und Grenzen des sozialen Erhaltungsrechts informieren und gerne Fragen stellen.